Slobodan Maldini: Zakoni, standardi i spratnost, "Večernje novosti" 5. april 2012.

DNEVNIK ZABLUDA

Piše Slobodan Maldini

ZAKONI, STANDARDI ISPRATNOST

U jednom razgovoru sa kolegom arhitektom slučajno sam saznao da je projektovao desetospratnu stambenu zgradu u centru Beograda. Budući da mi je poznato da je urbanističkim planovima tu ograničena spratnost stambenih objekata na 6 spratova, ovaj slučaj me je zaintrigirao. Pogledao sam arhitektonske planove. I zaista, projektovana zgrada je imala deset etaža. Međutim, i dalje je plan bio u granicama propisanih 6. Ostale etaže su nosile čudna imena, poput: visoko prizemlje, mezanin, da bi zgrada na vrhu imala tzv. "povučeni sprat", potom potkrovlje, a iznad njega tzv. "natkrovlje". Sve u svemu desetak punih etaža spakovanih u zakonom predviđenih 6.

Nakon ovog nesvakidašnjeg saznanja, prilikom svakog odlaska u centar grada počeo sam da brojim etaže novosagrađenih stambenih zgrada. Rezultati su bili iznenađujući: veliki procenat ovih zgrada sadrži tzv. "skrivene legalne etaže", odnosno njihova spratnost odudara od planskih urbanističkih standarda.

Svima poznato pravilo br. 1 u tzv. "ivestitorskom urbanizmu" jeste da je za zaradu na izgradnji nekretnina najbitnija lokacija. Drugo nepisano pravilo jeste da je zarada sadržana u stepenu u kojem se ta lokacija iskoristi. U ovom pravilu leži tajna "uspeha" novokomponovanih građevinskih preduzimača. Planovi se krše na sve načine. Na datoj lokaciji gradi se objekat koji svojim sadržajem i gabaritom izlazi van urbanističkog standarda. Za to se koriste arhitektonski oblici: erkeri (ispadi zgrade iznad trotorara na višim spratovima), dodatne etaže koje vizuelno ne ulaze u spratnost ("međuspratovi", "povučeni spratovi", "natkrovlja"), grade se prizemlja na dve etaže ("nisko" i "visoko prizemlje", odnosno galerija). Ove zgrade zauzimaju veći prostor nego što je to dozvoljeno, "gušeći" ionako pretrpano urbano tkivo. Ovakva arhitektura ne zadovoljava standardne potrebe stanovnika. Takvi objekti ne obezbeđuju minimalan broj parking i garažnih mesta, stanovi u njima nemaju dobru osunčanost, provetrenost, broj stanova na stepeništu je prevelik, površine stanova su neprimereno male, protivpožarni i sigurnosni propisi su neadekvatno primenjeni prilikom projektovanja.

Nakaradnoj arhitekturi doprinose i loši zakoni. Nakon što je dozvoljena nadgradnja starih objekata nadziđivanjem i pretvaranjem ravnih krovova u kose, mnogi arhitektonski objekti su nadzidani sa po jednom ili češće, više etaža (na slici). Sve ove zgrade prethodno su projektovane da nose određen broj etaža i nisu konstruktivno predviđene da budu nadgrađene. Njihovi temelji, građeni pre 50 i više godina, ne mogu da nose nov teret. Opterećenje jedne ili nekoliko nadzidanih etaža predstavlja tempiranu bombu za ove zgrade. A njih je u našim gradovima na hiljade. Ovakvi, zakonom nisko postavljeni urbanistički standardi daju zeleno svetlo građevinskim "preduzimačima" da krše pravila gradnje.